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title: "Italia, unico paese dell’Eurozona dove il prezzo delle case cala"
description: "I prezzo delle case negli ultimi 10 anni sono calati del 30% eccezion fatta per Milano che però non è più la città ideale dove investire. Ormai è tardi"
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date: 2023-04-26
modified: 2023-04-28
author: Ilaria Cuzzolin
url: https://laragione.eu/litalia-de-la-ragione/economia/italia-unico-paese-delleurozona-il-prezzo-delle-case-cala/
categories: [Economia]
tags: [Evidenza, real estate]
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# Italia, unico paese dell’Eurozona dove il prezzo delle case cala

![MERCATO IMMOBILIARE ANDAMENTO](https://laragione.eu/wp-content/uploads/2023/04/interviste-DEF-36.jpg)

In dieci anni il costo di una casa è crollato del 30%. L'unica a crescere è Milano, "ma non è più la città  ideale dove investire" spiega il commercialista Dominici

**Il mercato immobiliare in Italia non solo non cresce ma corre al ribasso.** Il mattone resta l’investimento preferito dagli italiani ma gli ultimi dati Eurostat non mentono: **tra il 2010 al 2021 l'Italia è l'unico Paese dell’Eurozona in cui i prezzi degli immobili non sono aumentati.** A crescere leggermente è stato solo il costo medio delle locazioni. Eppure il *sentiment* comune è che il comparto del *real estate* viaggi costantemente verso l’alto e che abbia, di conseguenza, rendite elevatissime. 

“Questo perché negli anni ‘60 ma anche negli anni’80, la moneta si svalutava tanto e quindi il mercato immobiliare comunque teneva il prezzo - spiega Christian Dominici, commercialista e consulente di alcune tra le più importanti banche italiane  -  Ricordiamoci però che **in quel periodo l'economia italiana tirava tanto e quindi anche il reddito pro capite disponibile**. Anche le analisi di Tecnocasa Italia sull’Italia, sempre relative al periodo 2010-2021, non fanno che confermare il trend in negativo: **quello che nel 2010 costava 100 è sceso a 60/70 in undici anni, che vuol dire che ha perso circa il 30% del valore**. Chi come me viene da Pesaro, quindi dalla provincia, sa che questo è vero perché nelle province il prezzo degli immobili è calato drasticamente. Noi siamo abituati alle analisi su Milano, che è l'unica grande città italiana che effettivamente ha guadagnato passando da un valore 100 nel 2010 a un valore 111,5 nel 2021. Non è però un gran guadagno, perché questo vuol dire aver preso 11,5 punti in undici anni, **quindi vuol dire aver preso mediamente l'1% l'anno**. Ovvio che il paragone con il mercato azionario, seppure a più elevata volatilità annuale, non regge ma è anche vero che gli indici di rischio sono soggetti a regole differenti: nel 2010 l'indice Ftse Mib valeva 16.121 punti mentre nel 2023 lo stesso indice vale 25.354, quindi si è apprezzato di oltre il 30%”.

Bisogna aggiungere che a contribuire a mantenere bassi i prezzi soprattutto nella provincia dove c’è poca richiesta è anche tutto l’invenduto. Capitolo a sé è Milano, dove sono 8mila le case che attendono un nuovo proprietario da anni. In particolar modo non si riescono a cedere quelle difficilmente collocabili come i tanti seminterrati e sottotetti oppure quelle soluzioni superlusso che costano diversi milioni di euro.

“**Se si punta a vivere la casa come un investimento con una rendita importante, Milano non è più la città ideale.** Ne vale la pena se si pensa di viverci altrimenti meglio guardare altrove. Un *trophy building* a Milano in centro, per esempio, non ha rendimenti degni di nota, però garantisce all’investitore la certezza del suo valore nel tempo e l’importanza di un investimento di grande fascino. Se si vuole monetizzare l’investimento per ottenere invece una importante rendita mensile **meglio andare in zone di mezzo e fare tanti monolocali/bilocali**”. 

Tra i primi a capire gli anni scorsi il potenziale di Milano sono stati i grandi fondi immobiliari esteri che hanno creduto nello sviluppo delle aree in centro città da risanare, infatti Milano “era una delle poche città in Europa ed al mondo dove esistevano **ancora tante zone centrali ancora vuote da risanare a differenza delle altre città europee  come Citylife, l’Isola e le Varesine**.”

“In generale quando i fondi immobiliari si interessano a certe soluzioni - puntualizza Dominici - lo fanno con l’obiettivo di farli girare il più velocemente possibile. La grande magia degli affitti brevi, che effettivamente rende, non può essere la soluzione perché dà problemi di sicurezza e ha bisogno di una gestione quasi manageriale se si posseggono diverse abitazioni (comunicazione alla questura, aprire e chiudere l’immobile, gestire manutenzioni e passaggi di inquilini continui.  ecc)” – si pensi al flop degli uffici in coworking in locazione in centro a Milano che hanno prezzi completamente fuori mercato e che sono una soluzione solo se utilizzati per pochi giorni/mese. 

“C’è un altro fattore da tenere in considerazione quando si parla di immobili - continua esperto - **L’aumento del costo del denaro**. Oggi chiedere un mutuo costa molto di più. **E poi l’altro grande ostacolo alle compravendite è la denatalità**. A Milano si vede poco il problema denatalità perché vi si recano persone per lavoro e per studio, e quindi Milano fruisce di un flusso continuo in ingresso, però in provincia, magari, ci si trova ormai con tre case in eredità. Lì ben  difficilmente i giovani avranno un grande bisogno di comprare casa. Ragion per cui in provincia i prezzi si sono ridotti anche più del 30%”.