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MERCATO IMMOBILIARE ANDAMENTO

Italia, unico paese dell’Eurozona dove il prezzo delle case cala

In dieci anni il costo di una casa è crollato del 30%. L’unica a crescere è Milano, “ma non è più la città  ideale dove investire” spiega il commercialista Dominici
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Italia, unico paese dell’Eurozona dove il prezzo delle case cala

In dieci anni il costo di una casa è crollato del 30%. L’unica a crescere è Milano, “ma non è più la città  ideale dove investire” spiega il commercialista Dominici
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Italia, unico paese dell’Eurozona dove il prezzo delle case cala

In dieci anni il costo di una casa è crollato del 30%. L’unica a crescere è Milano, “ma non è più la città  ideale dove investire” spiega il commercialista Dominici
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In dieci anni il costo di una casa è crollato del 30%. L’unica a crescere è Milano, “ma non è più la città  ideale dove investire” spiega il commercialista Dominici
Il mercato immobiliare in Italia non solo non cresce ma corre al ribasso. Il mattone resta l’investimento preferito dagli italiani ma gli ultimi dati Eurostat non mentono: tra il 2010 al 2021 l’Italia è l’unico Paese dell’Eurozona in cui i prezzi degli immobili non sono aumentati. A crescere leggermente è stato solo il costo medio delle locazioni. Eppure il sentiment comune è che il comparto del real estate viaggi costantemente verso l’alto e che abbia, di conseguenza, rendite elevatissime.  “Questo perché negli anni ‘60 ma anche negli anni’80, la moneta si svalutava tanto e quindi il mercato immobiliare comunque teneva il prezzo – spiega Christian Dominici, commercialista e consulente di alcune tra le più importanti banche italiane  –  Ricordiamoci però che in quel periodo l’economia italiana tirava tanto e quindi anche il reddito pro capite disponibile. Anche le analisi di Tecnocasa Italia sull’Italia, sempre relative al periodo 2010-2021, non fanno che confermare il trend in negativo: quello che nel 2010 costava 100 è sceso a 60/70 in undici anni, che vuol dire che ha perso circa il 30% del valore. Chi come me viene da Pesaro, quindi dalla provincia, sa che questo è vero perché nelle province il prezzo degli immobili è calato drasticamente. Noi siamo abituati alle analisi su Milano, che è l’unica grande città italiana che effettivamente ha guadagnato passando da un valore 100 nel 2010 a un valore 111,5 nel 2021. Non è però un gran guadagno, perché questo vuol dire aver preso 11,5 punti in undici anni, quindi vuol dire aver preso mediamente l’1% l’anno. Ovvio che il paragone con il mercato azionario, seppure a più elevata volatilità annuale, non regge ma è anche vero che gli indici di rischio sono soggetti a regole differenti: nel 2010 l’indice Ftse Mib valeva 16.121 punti mentre nel 2023 lo stesso indice vale 25.354, quindi si è apprezzato di oltre il 30%”. Bisogna aggiungere che a contribuire a mantenere bassi i prezzi soprattutto nella provincia dove c’è poca richiesta è anche tutto l’invenduto. Capitolo a sé è Milano, dove sono 8mila le case che attendono un nuovo proprietario da anni. In particolar modo non si riescono a cedere quelle difficilmente collocabili come i tanti seminterrati e sottotetti oppure quelle soluzioni superlusso che costano diversi milioni di euro. Se si punta a vivere la casa come un investimento con una rendita importante, Milano non è più la città ideale. Ne vale la pena se si pensa di viverci altrimenti meglio guardare altrove. Un trophy building a Milano in centro, per esempio, non ha rendimenti degni di nota, però garantisce all’investitore la certezza del suo valore nel tempo e l’importanza di un investimento di grande fascino. Se si vuole monetizzare l’investimento per ottenere invece una importante rendita mensile meglio andare in zone di mezzo e fare tanti monolocali/bilocali”.  Tra i primi a capire gli anni scorsi il potenziale di Milano sono stati i grandi fondi immobiliari esteri che hanno creduto nello sviluppo delle aree in centro città da risanare, infatti Milano “era una delle poche città in Europa ed al mondo dove esistevano ancora tante zone centrali ancora vuote da risanare a differenza delle altre città europee  come Citylife, l’Isola e le Varesine.” “In generale quando i fondi immobiliari si interessano a certe soluzioni – puntualizza Dominici – lo fanno con l’obiettivo di farli girare il più velocemente possibile. La grande magia degli affitti brevi, che effettivamente rende, non può essere la soluzione perché dà problemi di sicurezza e ha bisogno di una gestione quasi manageriale se si posseggono diverse abitazioni (comunicazione alla questura, aprire e chiudere l’immobile, gestire manutenzioni e passaggi di inquilini continui.  ecc)” – si pensi al flop degli uffici in coworking in locazione in centro a Milano che hanno prezzi completamente fuori mercato e che sono una soluzione solo se utilizzati per pochi giorni/mese.  “C’è un altro fattore da tenere in considerazione quando si parla di immobili – continua esperto – L’aumento del costo del denaro. Oggi chiedere un mutuo costa molto di più. E poi l’altro grande ostacolo alle compravendite è la denatalità. A Milano si vede poco il problema denatalità perché vi si recano persone per lavoro e per studio, e quindi Milano fruisce di un flusso continuo in ingresso, però in provincia, magari, ci si trova ormai con tre case in eredità. Lì ben  difficilmente i giovani avranno un grande bisogno di comprare casa. Ragion per cui in provincia i prezzi si sono ridotti anche più del 30%”.    

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